El precio de una casa no es la única cifra que debes mirar. También necesitas calcular el enganche, la mensualidad, los gastos iniciales y el ingreso que dejaría espacio para vivir sin poner todo tu sueldo en la hipoteca.
Por Equipo editorial de La Vida en Pesos · Publicado el 14 de septiembre de 2026 · Actualizado el 14 de septiembre de 2026
Respuesta corta: bajo una simulación editorial con 20% de enganche, un crédito a 20 años y una tasa fija hipotética de 10.5% anual, una casa de $3 millones produciría una mensualidad aproximada de $23,961. Si esa mensualidad no debe superar 30% del ingreso neto del hogar, necesitarías alrededor de $79,870 mensuales para que la cuenta cierre bajo este supuesto.
La cifra no es una aprobación bancaria ni una cotización. Es una forma de responder la pregunta que muchas personas hacen después de ver el precio de una vivienda: ¿cuánto tendría que ganar para pagarla sin dejar de cubrir comida, transporte, salud, servicios, deudas y ahorro?
La CONDUSEF tiene un simulador de crédito hipotecario que permite comparar pago mensual, desembolso inicial, pago total, tasa y CAT. El banco o institución que elijas evaluará tu capacidad de pago, historial, ingresos comprobables, enganche y plazo. Por eso el cálculo de esta nota sirve para dimensionar el problema, no para saber si una institución te aprobará un crédito.
La cuenta empieza antes de la mensualidad: el enganche
Para una casa de $3 millones, un enganche de 20% equivaldría a $600,000. El crédito a financiar sería de $2.4 millones. Eso no significa que $600,000 sea todo el efectivo que necesitas: pueden existir gastos de avalúo, escrituración, impuestos, seguros, comisión de apertura, mudanza y reparaciones.
El enganche reduce el monto financiado y, por lo tanto, la mensualidad y los intereses. Pero también consume liquidez. Entregar todo tu ahorro para completar el enganche puede dejarte sin margen para una emergencia o para los gastos de la operación.
¿Cuánto ingreso necesitas según el precio de la casa?
Estos tres escenarios usan los mismos supuestos para que la comparación sea clara:
- Enganche de 20% del valor de la vivienda.
- Plazo de 20 años, equivalente a 240 mensualidades.
- Tasa fija hipotética de 10.5% anual.
- La mensualidad objetivo no supera 30% del ingreso neto mensual del hogar.
- No se incluyen seguros, comisiones, impuestos, escrituración, mantenimiento ni gastos de vida.
| Precio de la casa | Enganche 20% | Crédito estimado | Mensualidad simulada | Ingreso neto al 30% |
|---|---|---|---|---|
| $1,700,000 | $340,000 | $1,360,000 | $13,578 | $45,260 |
| $3,000,000 | $600,000 | $2,400,000 | $23,961 | $79,870 |
| $5,000,000 | $1,000,000 | $4,000,000 | $39,935 | $133,117 |
En esta comparación, subir de una vivienda de $1.7 millones a una de $3 millones no duplica solamente el enganche: también lleva el ingreso mensual de referencia de $45,260 a casi $80,000. El precio publicado es apenas el primer dato de la decisión.
La fórmula detrás de la mensualidad
Para una tasa fija y pagos iguales, la mensualidad se puede estimar con una fórmula de amortización:
Mensualidad = monto del crédito × r ÷ [1 − (1 + r)−n]
En el escenario de $3 millones:
- Monto del crédito: $2,400,000.
- Tasa mensual hipotética: 10.5% ÷ 12 = 0.875%.
- Número de pagos: 20 × 12 = 240.
- Mensualidad calculada: aproximadamente $23,961.
Si mantuvieras esa mensualidad durante 20 años, el total de pagos sería de aproximadamente $5.75 millones antes de sumar seguros, comisiones y otros costos. Esa es la razón por la que no basta con preguntar cuánto pagarás cada mes: también debes revisar cuánto saldrá de tu bolsillo al final.
El ingreso necesario no es lo mismo que el ingreso que acepta el banco
El 30% utilizado aquí es un supuesto editorial de prudencia para dejar margen al resto del presupuesto. No es una regla universal ni una garantía de aprobación. Una institución puede usar otra metodología y considerar ingresos, deudas, historial, edad, tipo de empleo, comprobantes, seguros, enganche y otros factores.
El Infonavit explica la capacidad de pago como el monto disponible para cubrir las mensualidades de un crédito. Esa capacidad depende de tus ingresos y egresos, no solo del precio de la vivienda que te gusta.
Lo que puede hacer que una mensualidad “barata” salga cara
- Alargar demasiado el plazo: reduce la mensualidad, pero puede aumentar el costo total y los años de endeudamiento.
- Comparar solo la mensualidad: una opción puede parecer barata y terminar costando más por tasa, seguros, comisiones o plazo.
- Usar todo el ahorro en el enganche: comprar sin fondo para imprevistos puede obligarte a usar tarjetas o préstamos después.
- Olvidar el mantenimiento: una casa también requiere predial, reparaciones, servicios, seguros y, en algunos casos, cuotas de condominio.
La CONDUSEF recomienda comparar el pago total, el desembolso inicial, la tasa y el CAT, además de considerar tu capacidad de pago a mediano y largo plazo. La opción con la mensualidad más baja no necesariamente es la más barata al terminar.
¿Qué puedes hacer si todavía no te alcanza?
- Calcula cuánto puedes destinar sin superar tu presupuesto real, usando tus ingresos netos y tus gastos actuales.
- Compara una vivienda más económica, un enganche mayor o un plazo distinto; cada alternativa cambia la cuenta.
- Separa el enganche de los gastos de compra y conserva un fondo para emergencias.
- Revisa tu historial y tus deudas antes de solicitar una hipoteca.
- Usa el simulador de CONDUSEF con el precio real de la vivienda, el enganche que sí tienes y el plazo que podrías sostener.
El presupuesto mensual es el punto de partida: si la mensualidad solo funciona cuando eliminas comida fuera, salud, ahorro y cualquier imprevisto, la casa puede estar fuera de tu capacidad aunque el banco te ofrezca el crédito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ganar para comprar una casa de $3 millones?
En la simulación de esta nota, alrededor de $79,870 netos al mes, con 20% de enganche, plazo de 20 años y tasa hipotética de 10.5% anual. El resultado real cambia según la institución, la tasa, los seguros, el plazo, el enganche y tus deudas.
¿El enganche de 20% es obligatorio?
No necesariamente. Cada producto establece sus condiciones. Un enganche menor puede aumentar el monto del crédito y la mensualidad; uno mayor puede reducirlos, pero también puede dejarte con menos efectivo disponible.
¿Es mejor una mensualidad baja?
No siempre. Una mensualidad baja puede venir acompañada de un plazo más largo, una tasa distinta o un pago total mayor. Compara el costo completo del crédito, no solo el primer pago.
¿Puedo sumar el ingreso de otra persona?
Algunos esquemas permiten solicitar el crédito con un coacreditado, pero ambos asumen obligaciones según el contrato. Antes de sumar ingresos, revisa quién responde por la deuda y qué ocurre si cambia la relación o el ingreso del hogar.
Conclusión
Comprar una casa de $3 millones no exige únicamente reunir $600,000 de enganche. Bajo el escenario de esta nota, también requiere una mensualidad cercana a $24,000 y un ingreso neto aproximado de $79,870 para conservar un margen de presupuesto. La cifra exacta dependerá de la institución, pero la pregunta correcta siempre es la misma: ¿cuánto pagaré al mes y cuánto habré pagado al final?
Para continuar, consulta la guía de vivienda y crédito hipotecario, el método para armar un presupuesto mensual y la sección de ahorro y retiro.
Fuentes consultadas
- CONDUSEF: Simulador de Crédito Hipotecario. Consulta: 14 de septiembre de 2026.
- CONDUSEF: Simuladores y calculadoras. Consulta: 14 de septiembre de 2026.
- CONDUSEF: La cuenta final de tu hipoteca. Publicación: 9 de septiembre de 2026. Consulta: 14 de septiembre de 2026.
- Infonavit: definición de capacidad de pago. Consulta: 14 de septiembre de 2026.
Nota metodológica: las definiciones sobre capacidad de pago y comparación de créditos provienen de fuentes oficiales. Las mensualidades, ingresos y pagos totales de las tablas son cálculos editoriales con tasa fija hipotética de 10.5% anual, 20% de enganche y plazo de 20 años; no representan una oferta bancaria.
